Todo lo que conviene saber antes de pujar

Son las ventas públicas de bienes que ordenan un juzgado, la Agencia Tributaria, la Seguridad Social, otras administraciones o un notario, normalmente para pagar una deuda. Desde 2015 se celebran por internet en el Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es), que es donde se deposita, se puja y se consultan los anuncios.

Cualquier persona mayor de edad. Hay que darse de alta en el Portal de Subastas como persona física, con certificado electrónico o Cl@ve (no sirve la Cl@ve obtenida por internet con carta de invitación). Una vez dentro puedes pujar en tu nombre, en el de otra persona o en el de una sociedad; en las judiciales, si ganas pujando por otro, tienes 3 días para acreditar la representación.

Lo indica el anuncio de cada subasta:

• Judiciales: el 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €) en las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, y el 5 % en las anteriores. El juzgado puede fijar otro porcentaje.
• Agencia Tributaria: el 5 % del valor si hay algún inmueble en el lote.
• Notariales: el 5 %, salvo que las condiciones digan otra cosa.

Si no ganas, te lo devuelven al cerrar la subasta, salvo que hayas pedido reservarlo (ver «reserva de postura»).

20 días naturales. En las de la Agencia Tributaria, y en las judiciales tramitadas con la ley anterior, si alguien puja en la última hora el cierre se alarga una hora, hasta un máximo de 24. En las judiciales iniciadas desde el 3 de abril de 2025 el plazo es improrrogable.

La identidad de los postores no se publica nunca. Con los importes depende: en las judiciales iniciadas desde abril de 2025 las pujas son secretas y al final sólo se conoce el mejor precio; en las de la Agencia Tributaria y en las judiciales anteriores se ve la puja más alta mientras dura la subasta.

Es el valor de referencia que fija quien convoca la subasta. No es un precio mínimo: en las judiciales y en las de Hacienda se puede pujar por encima o por debajo, aunque por debajo de ciertos porcentajes la adjudicación deja de ser automática. En las notariales, en general, no se admiten pujas por debajo del tipo.

Si tu puja es del 70 % del valor de subasta o más, el juzgado aprueba el remate directamente. Por debajo, depende de cuándo empezó la ejecución:

• Ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025: el deudor tiene 10 días para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % o lo que baste para pagar la deuda. Si no lo hace, se aprueba tu puja si llega al 50 %, o si basta para pagar al acreedor sin bajar del 40 %. Si es la vivienda habitual del deudor, nunca por menos del 60 %.
• Ejecuciones anteriores: el deudor puede presentar un tercero que mejore el 70 %, y el acreedor puede pedir quedársela; si nadie lo hace, se aprueba si llega al 50 % o cubre la cantidad reclamada.

Por debajo de esos umbrales decide el Letrado de la Administración de Justicia según las circunstancias.

Si la mejor puja llega al 50 % del valor de subasta, se adjudica. Por debajo, la Mesa decide si la adjudica o declara la subasta desierta, atendiendo al interés público.

• Judiciales: 20 días desde el cierre en las iniciadas desde abril de 2025; 40 días en las anteriores.
• Agencia Tributaria: 15 días desde que te notifican la adjudicación.
• Notariales: 10 días hábiles.

El pago no se hace en el Portal: te lo indica el juzgado, la notaría o la administración que convocó la subasta.

Las anteriores y preferentes a la que se ejecuta siguen vivas y pasan al comprador; las posteriores se cancelan. Además, el inmueble responde de las cuotas de comunidad del año de la compra y de los tres años anteriores, y de los recibos de IBI pendientes. Por eso es imprescindible estudiar la certificación de cargas antes de pujar.

Normalmente no. El anuncio indica si es visitable y cuál es su situación posesoria; casi siempre aparece «no consta».

Al adjudicártelo pides la posesión al juzgado. Si hay ocupantes sin derecho a quedarse, puedes pedir su lanzamiento dentro del año siguiente a la adjudicación; pasado ese plazo hay que acudir a un juicio aparte.

Por regla general, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de tu comunidad autónoma, más los gastos de registro.

Es la posibilidad de que quien gana la subasta ceda su derecho a un tercero. Sólo la tienen el acreedor que ejecuta y los acreedores posteriores; un postor cualquiera no puede ceder. El precio de la cesión puede ser inferior al de la puja.

Al terminar la subasta puedes pedir que no te devuelvan el depósito. Si quien ganó no paga, la subasta se te adjudica a ti, siempre que tu puja más el depósito que él pierde alcancen su oferta. Te lo devuelven cuando se paga el precio.

No. Puedes pujar sólo por el lote que te interese; eso sí, la puja es por el lote completo, con todos los bienes que incluya.

No. Una puja confirmada en el Portal es firme: revisa bien el importe y el lote antes de aceptar.

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No: nadie puede garantizarlo. Lo que sí hacemos es decirte cuándo no te conviene entrar y hasta dónde tiene sentido pujar.

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Del Portal de Subastas del BOE, la fuente oficial.