Todo lo que conviene saber antes de pujar

Es lo normal: en una subasta hay que contar con que haya alguien viviendo. Casi siempre es el anterior propietario y, en menor medida, un inquilino o un okupa.

Tras inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad, pedimos al juzgado que te ponga en posesión. Lo que ocurre después depende de quién esté dentro:

• El anterior propietario: se le da un plazo para irse. Puede alegar que es vulnerable, según la Ley 1/2013 de protección de los deudores hipotecarios, pero es muy difícil que se lo concedan: tiene que cumplir requisitos personales y económicos, y los económicos normalmente no los cumple por toda la documentación que hay que presentar. En el peor de los casos, si se lo concedieran, la suspensión prevista hoy llega hasta mayo de 2028. No suele pasar: en los años de experiencia del despacho, todas las solicitudes han acabado denegadas.
• Un inquilino: hay que respetar su contrato de alquiler hasta que termine. Pasas a ser el arrendador y cobras las rentas que esté pagando.
• Un okupa: no tiene ningún derecho de permanencia y acaba saliendo.

Si hay ocupantes sin derecho a quedarse, puedes pedir su lanzamiento dentro del año siguiente a la adjudicación; pasado ese plazo hay que acudir a un juicio aparte.

Recomendamos dos pujas mínimas, según lo que priorices:

• El 70 % del valor de subasta, si prefieres rapidez. Es la adjudicación directa: no hay que preguntar a las partes si presentan a alguien que mejore tu postura, y se ahorra tiempo en el proceso judicial.
• El 50 % del valor de subasta, si priorizas el ahorro y no te importa que el asunto vaya un poco más lento.

Qué pasa si pujas por debajo del 70 % →

Es el valor de referencia que fija quien convoca la subasta. No es un precio mínimo: en las judiciales y en las de Hacienda se puede pujar por encima o por debajo, aunque por debajo de ciertos porcentajes la adjudicación deja de ser automática. En las notariales, en general, no se admiten pujas por debajo del tipo.

Si tu puja es del 70 % del valor de subasta o más, el juzgado aprueba el remate directamente. Por debajo, depende de cuándo empezó la ejecución:

• Ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025: el deudor tiene 10 días para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % o lo que baste para pagar la deuda. Si no lo hace, se aprueba tu puja si llega al 50 %, o si basta para pagar al acreedor sin bajar del 40 %. Si es la vivienda habitual del deudor, nunca por menos del 60 %.
• Ejecuciones anteriores: el deudor puede presentar un tercero que mejore el 70 %, y el acreedor puede pedir quedársela; si nadie lo hace, se aprueba si llega al 50 % o cubre la cantidad reclamada.

Por debajo de esos umbrales decide el Letrado de la Administración de Justicia según las circunstancias.

Si la mejor puja llega al 50 % del valor de subasta, se adjudica. Por debajo, la Mesa decide si la adjudica o declara la subasta desierta, atendiendo al interés público.

Son las ventas públicas de bienes que ordenan un juzgado, la Agencia Tributaria, la Seguridad Social, otras administraciones o un notario, normalmente para pagar una deuda. Desde 2015 se celebran por internet en el Portal de Subastas del BOE (subastas.boe.es), que es donde se deposita, se puja y se consultan los anuncios.

Cualquier persona mayor de edad. Hay que darse de alta en el Portal de Subastas como persona física, con certificado electrónico o Cl@ve (no sirve la Cl@ve obtenida por internet con carta de invitación). Una vez dentro puedes pujar en tu nombre, en el de otra persona o en el de una sociedad; en las judiciales, si ganas pujando por otro, tienes 3 días para acreditar la representación.

20 días naturales. En las de la Agencia Tributaria, y en las judiciales tramitadas con la ley anterior, si alguien puja en la última hora el cierre se alarga una hora, hasta un máximo de 24. En las judiciales iniciadas desde el 3 de abril de 2025 el plazo es improrrogable.

La identidad de los postores no se publica nunca. Con los importes depende: en las judiciales iniciadas desde abril de 2025 las pujas son secretas y al final sólo se conoce el mejor precio; en las de la Agencia Tributaria y en las judiciales anteriores se ve la puja más alta mientras dura la subasta.

No. Los inmuebles no se pueden ver por dentro antes de la subasta. Sabemos lo que dice la documentación: los metros, la ubicación y, a veces, la distribución interior descrita por escrito.

Las anteriores y preferentes a la que se ejecuta siguen vivas y pasan al comprador; las posteriores se cancelan. Por eso es imprescindible estudiar la certificación de cargas antes de pujar.

Nosotros procuramos ir siempre a inmuebles que se queden 100 % libres de cargas para ti. Lo único que queda es la hipoteca legal tácita:

• Comunidad: las cuotas del año en curso y de los tres anteriores.
• IBI: legalmente, todo lo pendiente. Pero las deudas de IBI suelen prescribir a los cuatro años, así que en la mayoría de los casos sólo se pagan esos cuatro, salvo que el ayuntamiento no deje prescribir sus deudas.

Lo indica el anuncio de cada subasta:

• Judiciales: el 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €) en las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, y el 5 % en las anteriores. El juzgado puede fijar otro porcentaje.
• Agencia Tributaria: el 5 % del valor si hay algún inmueble en el lote.
• Notariales: el 5 %, salvo que las condiciones digan otra cosa.

Si no ganas, te lo devuelven al cerrar la subasta, salvo que hayas pedido reservarlo (ver «reserva de postura»). Si vas con nosotros, por comodidad lo gestionamos nosotros: nos lo transfieres, lo constituimos en el Portal de Subastas del BOE y, si no ganas, te lo devolvemos al día siguiente de terminar la subasta.

En torno a un año. Es un proceso judicial y tiene sus tiempos: los juzgados suelen tener mucha carga de trabajo.

• Judiciales: 20 días desde el cierre en las iniciadas desde abril de 2025; 40 días en las anteriores.
• Agencia Tributaria: 15 días desde que te notifican la adjudicación.
• Notariales: 10 días hábiles.

El pago no se hace en el Portal: te lo indica el juzgado, la notaría o la administración que convocó la subasta.

Por regla general, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de tu comunidad autónoma, más los gastos de registro.

Normalmente, por una deuda impagada o por la extinción de un condominio.

No. Los inmuebles en subasta no se pueden financiar.

No. Puedes pujar sólo por el lote que te interese; eso sí, la puja es por el lote completo, con todos los bienes que incluya.

Al terminar la subasta puedes pedir que no te devuelvan el depósito. Si quien ganó no paga, la subasta se te adjudica a ti, siempre que tu puja más el depósito que él pierde alcancen su oferta. Te lo devuelven cuando se paga el precio.

Es la posibilidad de que quien gana la subasta ceda su derecho a un tercero. Sólo la tienen el acreedor que ejecuta y los acreedores posteriores; un postor cualquiera no puede ceder. El precio de la cesión puede ser inferior al de la puja.

No. Una puja confirmada en el Portal es firme: revisa bien el importe y el lote antes de aceptar.

Desde la web, en cuatro pasos:

• Elige el servicio. En la página de planes tienes la Consulta y los Acompañamientos, con lo que incluye cada uno.
• Pulsa el botón de contratar de su tarjeta: «Contratar consulta» o «Contratar acompañamiento».
• Rellena el formulario. Si aún no tienes cuenta, es un formulario corto: nombre, teléfono, email y una contraseña.
• Pasa al pago. Indicas si contratas como particular o como empresa, aceptas las condiciones y pagas.

En el Acompañamiento Premium, el botón abre un formulario con tus datos. Al enviarlo creamos tu cuenta y te llegan el correo para verificar tu email y el contrato con tus datos para que lo firmes; al firmarlo, recibes el email con los datos para pagar por transferencia. Y si antes prefieres hablarlo, llámanos y te hacemos una consulta previa.

Ver los servicios y contratar →

Dos cosas: un pago inicial al empezar el servicio, que depende del plan que elijas y de a cuántas subastas vayas a ir, y una comisión que calculamos sobre el valor de subasta y que sólo pagas si ganas.

El valor de subasta no es un precio mínimo, sino un valor de referencia: calculamos la comisión sobre él, no sobre lo que acabes pujando.

Ver precios y condiciones →

Sí. Puedes empezar con una Consulta (95 €): análisis firmado por abogado, llamada y recomendación de si pujar y hasta cuánto. Y si quieres que pujemos por ti, con un Acompañamiento: preparamos la estrategia, gestionamos el depósito, pujamos en tu nombre y te representamos hasta la adjudicación y, en las judiciales, hasta la toma de posesión. Parte de un pago inicial y una comisión sólo si ganas.

Tienes los precios y las condiciones de cada acompañamiento en la página de planes.

Ver precios y condiciones →

Pujamos nosotros, en tu nombre y representación, y te ponemos como beneficiario de la subasta. No tienes que desplazarte: las subastas son 100 % telemáticas, en el Portal de Subastas del BOE.

Garantizarlo, no: nadie puede. Tus posibilidades dependen de cuánto pujes y de que seas quien más puja. Para eso te ayudamos con la estrategia de pujas y seguimos la subasta las 24 horas.

También te decimos cuándo no te conviene entrar y hasta dónde tiene sentido pujar.

Un despacho de abogados dedicado exclusivamente a las subastas, con 8 años de experiencia (desde 2018), y con una herramienta propia: un buscador con todas las subastas del BOE, actualizado a diario, con la ficha de cada una y el análisis de sus cargas.

Somos un despacho de abogados. Como garantía, somos profesionales colegiados en un colegio profesional público español y tenemos seguro de responsabilidad civil.

Sí. Puedes consultarlo sin registrarte. Con una cuenta gratuita ves la ficha con su documentación, usas la calculadora con el ITP de tu comunidad, guardas una búsqueda y tienes un crédito para probar el análisis de cargas.

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Leemos la certificación de cargas y el edicto de la subasta y te decimos qué cargas sobreviven a la adjudicación y cuánto suponen. Es una ayuda para decidir, no un dictamen jurídico: para pujar con seguridad, un abogado del despacho puede revisarlo contigo.

Gratuito; Básico (6 €/mes), con valor de mercado y alertas; Plus (15 €/mes), con análisis de cargas sin límite cuando la documentación está completa; y Premium Provincia (49 €/mes) o España (99 €/mes), con el listado de las mejores oportunidades, puntuación y descarga en Excel. Precios más IGIC, sin permanencia.

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Un crédito sirve para ver las cargas de una subasta ya analizada o para pedir el análisis de documentación que subas tú. Se compran sueltos (1 por 3 €, 5 por 13 €, 15 por 33 €, más IGIC) y no caducan; los que incluye cada plan caducan a los 3 meses.

Sí, por correo, desde el plan Básico, con los criterios que elijas.

Del Portal de Subastas del BOE, la fuente oficial.