Impuestos al comprar en subasta: el ITP comunidad por comunidad (2026)
28 may 2026 · Actualizado el 11 sept 2026 · Equipo jurídico subastaabogados.com
Cuando te adjudicas una vivienda de segunda mano en una subasta, además de la puja pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es el gasto más grande después del propio precio y cambia mucho según la comunidad y según cómo se calcule. Te lo contamos todo, con los tipos de 2026.
El ITP en tres ideas
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| ¿Quién lo paga? | Tú, como comprador |
| ¿Cuánto? | Un porcentaje que fija cada comunidad: del 3 % efectivo de Ceuta y Melilla al 10 % de Cataluña (y más en los tramos altos) |
| ¿Sobre qué cantidad? | Según Hacienda, sobre la más alta entre lo que pagas en la subasta y el valor de referencia del Catastro. Te lo explicamos más abajo |
Tipos generales por comunidad en 2026
| Comunidad | Tipo general | Detalles |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | Tipo único |
| Aragón | 8 % | Hasta 400.000 €; sube por tramos hasta el 10 % |
| Asturias | 8 % | Hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000 € y 10 % por encima, aplicado a todo el valor |
| Illes Balears | 8 % | Hasta 400.000 €; sube por tramos hasta el 13 % |
| Canarias | 6,5 % | |
| Cantabria | 9 % | 7 % si es tu vivienda habitual y vale hasta 300.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9 % | |
| Castilla y León | 8 % | Hasta 250.000 €; 10 % sobre lo que pase de esa cifra |
| Cataluña | 10 % | Hasta 600.000 €; sube por tramos hasta el 13 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % | 11 % si el valor supera 1 millón de euros |
| Extremadura | 8 % | Hasta 360.000 €; sube por tramos hasta el 11 % |
| Galicia | 8 % | |
| La Rioja | 7 % | |
| Madrid | 6 % | |
| Murcia | 7,75 % | |
| Navarra | 6 % | |
| País Vasco | 4 % | En vivienda; 2,5 % en algunos casos reducidos |
| Ceuta y Melilla | 3 % | Un 6 % con una bonificación del 50 % |
Si compras como inversor a gran escala: Cataluña y Asturias aplican un 20 % a los grandes tenedores de vivienda. Conviene revisarlo antes de pujar.
Los tipos reducidos
Casi todas las comunidades rebajan el impuesto en ciertos casos, casi siempre cuando la vivienda va a ser tu vivienda habitual y con límites de valor o de ingresos. Los más habituales son para:
- Jóvenes, con límites de edad que van de los 30 a los 40 años según la comunidad.
- Familias numerosas y monoparentales.
- Personas con discapacidad.
- Víctimas de violencia de género.
- Viviendas de protección oficial.
- Municipios rurales o despoblados.
Algunas comunidades, en vez de bajar el tipo, bonifican parte del impuesto. Merece la pena revisar el de la tuya antes de hacer números.
El detalle que más sorprende: ¿sobre qué cantidad se paga?
Parece lógico pagar sobre lo que has pujado, pero no siempre es así. Desde 2022 existe el valor de referencia del Catastro, y el criterio de Hacienda es que el ITP se paga sobre la cifra más alta: tu puja o ese valor de referencia.
En subasta se suele comprar por debajo del mercado, así que es muy habitual que te toque pagar sobre el valor de referencia, que puede estar bastante por encima de tu puja:
| Ejemplo (ITP del 8 %) | Si se pagara sobre tu puja | Si se paga sobre el valor de referencia |
|---|---|---|
| Tu puja | 100.000 € | 100.000 € |
| Valor de referencia del Catastro | — | 140.000 € |
| ITP a pagar | 8.000 € | 11.200 € |
Nuestro consejo: consulta el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro, con su referencia catastral, antes de pujar, y haz tus números con él. Es un criterio que se está discutiendo en los tribunales, pero hoy es el que aplica Hacienda.
La misma compra en tres comunidades
Una vivienda por la que pujas 150.000 € y cuyo valor de referencia es de 170.000 €:
| Madrid (6 %) | C. Valenciana (9 %) | Cataluña (10 %) | |
|---|---|---|---|
| Base (la cifra más alta) | 170.000 € | 170.000 € | 170.000 € |
| ITP | 10.200 € | 15.300 € | 17.000 € |
Casi 7.000 € de diferencia por el mismo precio de compra. No es un detalle menor al calcular el margen.
Cuándo hay que pagarlo
| Dónde | Plazo |
|---|---|
| La mayoría de comunidades | 30 días hábiles |
| Cataluña, Comunitat Valenciana, Illes Balears, Canarias y Extremadura | 1 mes |
| Andalucía | 2 meses |
¿Desde cuándo se cuenta? Es una cuestión que aún están aclarando los tribunales: puede ser desde que el decreto de adjudicación es firme o desde que te dan el testimonio. Lo prudente es contar desde la firmeza del decreto para no pagar recargos.
Calcúlalo en segundos
Usa nuestra calculadora de rentabilidad: pon el precio de adjudicación y la comunidad autónoma y te estima la inversión total, con impuestos y gastos, frente al valor de mercado. Lleva el tipo general de cada comunidad, y puedes cambiarlo si te corresponde uno reducido o si el valor de referencia es más alto que tu puja.
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